Quelle est ma capacité d'emprunt ?
Estimez le montant que vous pourriez emprunter sur 15, 20 et 25 ans, à partir de vos revenus, de votre foyer et de votre projet. Taux et assurance sont personnalisables.
Comment ce calcul fonctionne
Nous appliquons la règle du taux d'endettement maximal de 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise (incluant vos charges de crédit en cours et, pour un investissement locatif, 70% du loyer prévisionnel), recommandée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Le montant empruntable est ensuite calculé pour 15, 20 et 25 ans, avec une estimation du reste à vivre et des frais de notaire.
Comment est calculée votre capacité d'emprunt immobilier ?
La capacité d'emprunt correspond au montant maximal qu'une banque accepte généralement de vous prêter, compte tenu de vos revenus, de vos charges et de la durée de remboursement souhaitée. Elle se déduit de la mensualité maximale que vous pouvez consacrer au remboursement d'un crédit, elle-même encadrée par une règle commune à tous les établissements bancaires : le taux d'endettement maximal.
Le taux d'endettement maximal de 35 % (règle HCSF)
Depuis 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) recommande aux banques de ne pas accorder de crédit immobilier lorsque le taux d'endettement de l'emprunteur dépasse 35 % de ses revenus nets, assurance emprunteur comprise. Ce taux s'applique à l'ensemble des charges de crédit en cours, en plus de la future mensualité du prêt immobilier. C'est cette règle que notre simulateur utilise pour déterminer votre mensualité maximale, puis le montant empruntable correspondant sur 15, 20 et 25 ans.
Le reste à vivre, un critère complémentaire
En complément du taux d'endettement, de nombreuses banques observent le "reste à vivre" : la somme qui reste disponible chaque mois pour le foyer une fois la mensualité de crédit et les charges déduites des revenus. Il n'existe pas de seuil officiel unique, mais un foyer avec des revenus modestes et un taux d'endettement de 35 % peut se retrouver avec un reste à vivre très serré — c'est pourquoi notre simulateur l'affiche à titre indicatif, en complément du montant empruntable.
Investissement locatif : les loyers sont-ils pris en compte ?
Pour un projet d'investissement locatif, les banques intègrent généralement une partie des loyers futurs dans le calcul des revenus pris en compte, en général autour de 70 %, pour tenir compte de la vacance locative, des charges et de la fiscalité. Notre simulateur applique cette même règle lorsque vous sélectionnez "Investissement locatif".
Foire aux questions
Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?
Plusieurs leviers permettent d'augmenter une capacité d'emprunt : allonger la durée du prêt, augmenter l'apport personnel, réduire ou solder des charges de crédit en cours, ou encore intégrer les revenus d'un co-emprunteur. Un taux d'intérêt ou d'assurance plus bas augmente également le montant empruntable pour une même mensualité.
L'apport personnel est-il obligatoire pour emprunter ?
Il n'est pas toujours obligatoire, mais un apport personnel est généralement demandé pour couvrir a minima les frais de notaire et les frais de garantie, et il rassure l'établissement prêteur sur la capacité d'épargne de l'emprunteur.
Le taux d'endettement de 35 % peut-il être dépassé ?
Les établissements bancaires disposent d'une marge de flexibilité limitée pour déroger à cette recommandation, réservée à certains profils (revenus élevés, reste à vivre confortable). Il s'agit d'une exception encadrée, pas d'une règle générale.
Quels frais prévoir en plus du prix du bien ?
Les principaux frais additionnels sont les frais de notaire (environ 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf), les éventuels frais de garantie (caution ou hypothèque) et les frais de dossier bancaire. Notre simulateur inclut une estimation des frais de notaire dans le calcul du prix du bien visé.
Comment recevoir une offre après ma simulation de capacité d'emprunt ?
Vous pouvez transmettre votre demande via le formulaire en bas de cette page. Elle est ensuite adressée à un courtier ou établissement partenaire, immatriculé ORIAS, qui vous recontacte directement pour étudier votre dossier.
Vous pouvez également calculer votre mensualité précise avec notre simulateur de mensualités, ou consulter le fonctionnement de Courtatis pour comprendre comment votre demande est transmise à un partenaire.